宅基地上房屋買賣合同是否有效嗎

農村集體給予村民的宅基地有福利性質，相應的，其使用權有村民身份性。在房地一致的格局下，房屋買賣必然涉及宅基地的買賣，即處分房屋的同時也會處分宅基地。作為集體經濟組織的成員，只享有對集體所有土地的使用權，擅自轉讓土地給他人從事非農業建設則會損害集體經濟組織的利益。所以農村宅基地上建築的房屋買賣合同是無效的。

農村土地都是歸集體的，土地管理法中有明確的相關規定，農村集體的土地是禁止轉讓、買賣。如果雙方均為同一經濟組織村民的，經村委會允許的，可以有條件的轉讓。但是需要符合三大原則：

1、農村宅基地買賣需進行使用權主體變更登記，《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據，如果宅基地買賣轉移宅基地使用權，應該依照規定進行審查、批准，完成權力主體的變更登記。

需要注意的是宅基地房屋買賣，除了要到房屋管理部門不理產權過户登記手續，還要進行宅基地使用權的主體變更。如果不進行宅基地使用權的變更，房屋根本就沒有發送轉移。

2、宅基地購買者的資格有限制，宅基地使用權主體影視農業集體經濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或者其他規定的身份。因經濟發展、人口流動等，原使用權人不再使用宅基地，依法轉讓，但宅基地使用權的購買者，有資格限制。

宅基地使用權只可在本集體經濟組織內部自由轉讓，如果轉讓給城市居民或者其他農業集體經濟組織成員，將不符合法定的條件。解決方法：轉讓時，購買者已經將户口遷入本鄉或者本村，成為本集體經濟組織內部成員。

3、轉讓後原則：一户一宅。土地管理法明確規定，宅基地遵守一户一宅的標準。雙方進行宅基地買賣應該滿足這個標準的限制。

如果宅基地數量超標，以後進行分户建房或現有房屋拆遷、改造、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，超過部分需歸還集體經濟組織。

農村房屋買賣合同的效力認定，不僅僅應從宅基地使用權的案件上來把握，同時也應考慮簽訂合同的主體。主體不合法，同樣會導致合同無效。

農村房屋買賣由於涉及到宅基地使用權的轉讓，對其效力的認定，司法實踐中認定不盡相同，筆者認為，農村宅基地使用權有以下特點：

1、農村宅基地的產權歸集體。在我國，土地分別屬於國家和集體，而用於建造房屋的土地，也因產權的不同而分為建設用地和宅基地，建設用地屬於國家，宅基地則屬於集體。

2、農村宅基地使用權的主體是特定的農村居民，即屬於本集體經濟組織特定的成員，農村集體組織以外的人員不能申請並取得宅基地使用權。

3、農村宅基地使用權具有有限性，即宅基地原則上只能由宅基地使用權人利用宅基地建造住宅及附屬設施，供其居住和使用，不能將宅基地使用權出讓和轉賣。另外，農村宅基地使用權具有福利性，即農村村民取得宅基地使用權基本上是無償的或者是交納很少的費用。