借名買房合同的有效性怎麼認定

借名買房合同具備以下條件是有效的：

1、該房屋屬於可交易的商品房；

2、合同是當事人真實的意思表示；

3、合同當事人有簽訂合同的民事行為能力；

4、合同不違反法律法規的強制性規定或者公序良俗。

1、基於合法目的所簽訂借名買房合同的效力

借名人為了保護個人隱私或者為了享受出名人所在特定羣體（如企業內部職工）的購房優惠政策而與出名人簽訂借名買房合同，屬於基於合法目的所簽訂的借名買房合同，該情形是雙方當事人意思自治的範疇，不涉及第三人的利益，不違反法律、行政法規的強制性規定和公序良俗，因此該類借名買房合同應當是有效的。

2、為規避房地產宏觀調控政策、法規所簽訂借名買房合同的效力

關於借名人為了規避房地產宏觀調控政策、法規與符合購買條件的出名人簽訂借名買房合同的效力認定,首先，需要結合其是否違反《民法典》第一百五十三條規定的法律、行政法規的強制性規定。《民法典》第一百五十三條規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。”該條中的強制性規定指的是效力性強制性規定。房地產宏觀調控政策、法規主要是指國務院出台的《國務院關於堅決遏制部分城市房價讓快上漲化通知》以及《關於國務院常務會議研究部署加強房地產市場調控的通知》，其餘均為地方政策、法規，加之國務院出台的上述兩個通知均未對違反該通知會導致的後果予以明確，其本質為管理性強制規範而非效力性強制規範，而地方政府所出台的政策自然不屬於法律、行政法規的範圍,因此不能依據《民法典》第一百五十三條否定該類借名買房合同的效力。其次，需要結合《民法典》第一百五十四條的規定，判斷其是否存在惡意串通，損害他人合法權益。雖然借名人為了規避房地產宏觀調控政策、法規而與出名人簽訂借名買房合同，但是借名人主觀上沒有追求損害他人合法權益的目的，也沒有達到惡意串通的程度，其最終目的是為了取得房屋的所有權，故不能以《民法典》第一百五十四條來否認為了規避房地產宏觀調控政策、法規所簽訂借名買房合同的效力。綜上所述，在借名人為了規避房地產宏觀調控政策、法規與出名人簽訂借名買房合同的情形下，當借名人不具備辦理房屋過户登記的條件時，借名人雖對出名人享有請求其協助辦理房屋過户登記的權利，但此時尚不具備履行條件；當借名人具備辦理房屋過户登記條件時，借名人請求出名人協助辦理房屋過户登記亦不會違反房地產宏觀調控政策、法規,因此為了規避房地產宏觀調控政策、法規所簽訂借名買房合同的效力應是有效合同。

3、為低價購買經濟適用房所簽訂借名買房合同的效力

根據《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》的規定，經濟適用住房是指以中低收入家庭住房困難户為供應對象，並按國家住宅建設標準（不含別墅、高級公寓、外銷住宅）建設的普通住宅。經濟適用住房是指經政府批准統一建設，面向符合條件的住房困難家庭銷售的住房，屬於政策性保障性住房，政府部門對於該類房屋的購買人的資格有特殊要求和嚴格的審查公示程序，對該類房屋的上市交易在期限、程序上設定了限制和要求，如果允許他人借名購買經濟適用住房或者允許在購買經濟適用住房限制交易期限內任意轉讓房屋，既擾亂了政府對經濟適用住房的管理秩序，也損害了廣大潛在符合購買經濟適用住房資格人民羣眾的利益。如果法院對借名購買經濟適用住房或者在限制交易期限內任意轉讓經濟適用住房的行為不持否定性的評價，將不利於國家對經濟適用住房的管理以及對符合購買經濟適用住房資格的人民羣眾的羣體利益的維護，故可以依據《民法典》第一百五十四條的規定認定借名人與出名人之間存在惡意串通，損害他人合法權益而無效。

4、基於非法目的簽訂借名買房合同的效力

任何人都不應當從違法行為中獲益，借名人為了隱匿財產、轉移資產以逃避債務或者進行洗錢等非法目的而與出名人簽訂借名買房合同，顯然違反了法律的強制性規定，甚至涉嫌犯罪，故筆者認為基於非法目的簽訂的借名買房合同應該歸於無效。