房屋買賣合同無效的情形

房地產分離出賣，合同無效由於房屋是建築在土地上的，為土地的附着物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣於不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

產權未登記過户，合同無效房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過户為標誌，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。

即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過户手續，即使賣方已收取了房價款，並將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。產權主體有問題，合同無效出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。

房屋的產權為數人共有的，必須徵得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

侵犯優先購買權，合同無效房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。

房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。單位違反規定購房，合同無效機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批准。

單位違反規定，購買私房的，該買賣關係無效。有的單位以個人名義購買私房，產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用於生產、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬於單位變相購買私房，該買賣關係無效。凡享受國家或企業事業單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只准賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。價格欺詐，顯失公平，合同無效買賣城市私有房屋，雙方應當本着按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私房評價標準議定價格，經房屋所在地房管機關同意後才能成交。

買賣合同生效後，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交後發現內在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協商不成的，可向法院起訴。非法轉讓，合同無效總之，應對房屋買賣中的無效合同是一個複雜的過程，實踐證明，由具備一定法律知識和工作經驗的律師來處理，既可以防範法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經濟損失，有效地保障您的合法權益。(1)返還財產。

商品房買賣合同無效或者被撤銷後，銷售商應當向購房者返還購買商品房的價款，而購房者應當返還所購商品房。(2)貽償損失。有過錯的一方應當賠償對方因此而受到的損失。若雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的法律責任。

這種損失應當是當事人為訂立和履行合同所支出的各種費用和代價。比如，購房者在訂立合同過程中支出的合理費用;準備履約所支出的費用;為支付上述費用所失去的利息;合理的間接損失等等。但在實踐中，對賠償損失的範圍產生爭議最大的是商品房升值部分的損失。

因為目前商品房普遍升值較快，合同被確認無效或者被撤銷以後，除返還購房款及其相應利息以外，房屋升值部分的歸屬就成為爭議的焦點。過去對於升值部分的損失，法院的審判基本上不予支持，也就是説，購房者不能要求開發商承擔升值部分的損失。但是，考慮到這一做法在一定程度上侵害了購房者的權益，助長了開發商/銷售商一房多賣的違法行為，目前在我國部分法院已經對於這部分的損失予以支持。

(3)追繳財產。因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權益的，應當收繳雙方的財產，歸國家所有或者返還給第三人。(4)追究行政責任或刑事責任。