商業用地建住宅銷售合法嗎

商業用地建住宅銷售是不合法的。對於經過公開招拍掛的土地，商業用地不能變更為住宅用地;對通過劃撥或協議出讓方式取得的城市低效存量土地項目，要變更土地性質需按程序報市政府研究。

弊端主要有以下幾點：

1.使用年限

商業配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重。

產權時間我理解應該是土地使用權時間，不是房屋產權時間。因為房屋購買後，房屋產權就屬於你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬於國有。國家規 定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。

40年後，國家有權 收回土地及地上附着物。50年和70年聽起來好象對現業主影響不大，但因為對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續期規定並不明確，因此，購買 綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。

住宅建設用地使用權期限滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期限滿後的續期，依照法律

規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

2.交易税費

如果國家開徵物業税、土地增值税，商業用房的標準也會比住宅高。

3.按揭方式

大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。另40年產權或者50年產權的住宅，如採用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年。

4.日常生活成本

如按公建用途規定，其水、電、暖等使用費用都將採取商用價格。所以，對於購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發商大多在前期開發中採取相應的補救措施，能按民用價格繳納。

5.設計標準

設計導向不同。公建物業受朝向、採光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。

6.落户問題

無法遷入户口

優點主要有以下幾點：

1.關於保值性

開發商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由於住宅可變性強、風險小、銷售速度快、資金回籠時間短等因素，當然，最關鍵的原因在於區域的住

宅稀缺性強，能實現較高的利潤價值!因此購房者在購買這類住房時，往往也是由於缺乏其他的選擇導致的，房產相應的保值性也比較好。

2.關於建造標準

非住宅的房屋建設標準不同。如果按照公建相關要求，人防和消防等建設標準都較高，對開發商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。