開發商逾期交付房屋能否先收房

開發商逾期交付房屋不能先收房。逾期交付房屋，開發商應當根據購房合同約定承擔違約責任。

出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

正常延期交付主要指由於施工遲延或者相關政府手續辦理遲延、市政配套遲延等導致的房屋交付逾期。

這種延期交付屬於延後交房時間，購房者給開發商一定的寬限期，經過一段時間等待就可以收房的情況。

非正常延期交付主要指由於開發商經濟實力、相關政府手續違法且無法辦理等導致開發商不能或者短時間內不能交付房屋的情形。

原則上，出賣人不能在約定時間交付房屋便構成延期交房。但在下列情況下，不構成延期交房：因不可抗力對按時交付產生影響。

根據《民法典》(2021.1.1生效)第五百九十條：“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。

當事人遲延履行後發生不可抗力的，不免除其違約責任。”的規定，因不可抗力的出現對房屋的正常交付產生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。

但是，出賣人應在合理時間內對買受人及時履行通知義務，否則構成延期交房。因重大規劃、設計變更對按時交付產生影響。

如果在房屋建設過程中遇到政府主動提起的規劃變更(如政府部門需要拓寬建設項目前的道路，要求道路兩旁建築物各自退後一定距離，為此，開發商需要時間來對整個設計方案進行修改)，或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術難題(如地質條件的突變)必須對設計進行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力範疇而使開發商免責，但如果完全按照買賣合同的約定由開發商承擔違約責任，顯然有失公平。延期交房違約金的標準是多少?根據相關規定，將違約金定位每延期一日向買方支付買賣總價格的萬分之五的違約金。

但是這也不是一成不變的;如果違約金是雙方自己通過協商定好了的，可以不是百分之五;經過調查顯示違約金過高的，可以經過法院途徑應予適當的減少。所以嚴格來説，延期交房違約金是沒有一個固定標準的。

買賣關係角度來説，買方取得房屋的對價是支付了約定的購房款，也即買方可以取得租金利益的前提是買方為履行合同而支付了購房款。因此，如果將“合同履行後可以獲得的利益”理解為淨利益的話，買方在賣方延期交房的情況下損失的可得利益就是租金利益扣除購房成本，包括分攤的購房款及利息損失。

可見，所謂買方購買房屋所佔用或借貸資金在延期交房期間的利息損失是包含在租金利益損失中的。至於對過高的開發商延期交房違約金應當調整到什麼程度，法律並無明文規定，從而留給了法官或仲裁員自由裁量的餘地。