房產增值税是總房價還是差價

房產增值税，住宅未滿兩年是要交5.3%差額營業税，一般是按房屋總價來算的；非住宅是差價的5.3%，一般是按房屋差價來算的；如果是商鋪要交的土地增值税，那是總價的0.5%。

1、增值税税額：《條例》第三條：土地增值税按照納税人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的税率計算徵收。增值税税額=增值額×增值税税率―扣除項目金額×扣除係數。

2、增值額：《條例》第四條：納税人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額後的餘額，為增值額。增值額=銷售收入―扣除項目金額。

3、銷售收入：《條例》第五條：納税人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

4、扣除項目金額：扣除項目金額的計算方法：(《條例》第六條)扣除項目金額=土地款+開發成本+開發費用+税金+其他扣除項目。

5、增值税税率：土地增值税税率採用四級超率累進税率，具體税率為30%、40%、50%、60%四個檔次。具體應適用哪一級税率應根據增值率大小確定。增值率=增值額÷扣除項目金額×100%。

1、有關契税。國家規定按照總房款3%-5%收取，是按照具體税率由省級政府部門決定。(買賣、贈與、交換、繼承等都應該繳納契税，終由取得產權人繳納)。

2、有關交易手續費。新建商品房3元/㎡，而針對經濟適用房減半收取，由賣方承擔。二手房6元/㎡，雙方各承擔50%。

3、有關合同印花税。按照總房價的0.05%繳納，買賣雙方均繳納0.05%。

4、有關產權登記費。80元，工本費10元。買方承擔。

5、有關公共維修基金。購房款的2%收取，在辦理產權時繳納，房產税、税率為1.2%，一般都是依照房產原值一次減除10%-30%後的餘值計算繳納。辦理合同鑑證的，需繳納合同鑑證費。以合同總價的0.02%收取，買賣雙方各承擔一半。辦理按揭貸款的，需要繳納評估費。