土拍溢價率是什麼意思

土拍溢價率實際上值得就是土地溢價率，指的是超出計算所有成本在內的土地價格所佔的百分比。

溢價簡單的解釋，就是指超出原本土地所有成本價格的部分。而溢價則是指比原來的價格高，高出的部分用百分比進行表示，值得就是溢價率，也就是我們所説的漲幅。

土拍溢價率的計算公式為：

土地溢價率=(競拍成交價格-土地成本價)/土地成本價*100%。

土地的成本價，包括徵地費、開墾費、青苗費等補償村民的錢，以及評估費等管理費用。簡單的來説，就是土地收歸國有儲備後到拿出來招拍掛為止所有的支出費用總和。

在土地拍賣當中，如果土地溢價率越高的話，那麼就表示未來樓市上漲的行情就越好。但是有些地方在土地拍賣時，如果土地競價的溢價率超過一定比例，那麼是可以現場終止拍賣的，轉而採取其他方式出讓土地。

土地拍賣樓面價是指土地總價格除以該土地的允許最大建築面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建築的最大面積。

計算公式：樓面價=土地總價格 / 建築總面積，其中建築總面積=土地總面積*容積率。(土地總面積*容積率這個只是地上部分算容積率的面積。總建築面積還有地下和一些不算容積率的面積)房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關係，一是土地本身的價格，二是規劃容積率。

土地價格就不用多説了，計算時要包括各種購買土地時所發生的費用;容積率就是用用規劃總建築面積除以土地面積，比如在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那麼它的容積率就是1.5。假設一個小區土地價格為40萬/畝,容積率為1.8的話，兩種方式得出樓面價：

樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(0.0015畝是1平方米)。&樓面地價=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一畝約666.7平方米)。

樓面價與房價之間為正比例關係，也就是説樓盤的樓面價高房價肯定也高，一般情況下，房價是樓面價的兩三倍，但實際房產銷售市場中也存在不正比的情況，因為有些開發商會根據周圍環境、配套設施等因素對價格進行調整，兩者之間的關係還需看具體情況而定。