二手房增值税怎麼計算呢

增值税與營業税的不同在於，增值税的計算需要把含税部分剔除，而簡易徵收方式不需要計算進項税和銷項税，其計算公式為增值税=含税銷售額÷(1+徵收率)×徵收率。

1、契税：契税由買家承擔，過户當天交給房管局。契税根據所購房屋情況不同，徵收的税點也不同。

如果是個人購買首套房，並且面積在90平方米及以下的，按計税價格(成交價或網籤價，以當地規定為準)1%的税率徵收契税;面積為90平方米以上的，按計税價格1.5%的税率徵收.

如果是個人購買二套房，並且面積在90平方米及以下的，按計税價格1%的税率徵收契税;面積為90平方米以上的，減按2%的税率徵收契税(二套房契税優惠不含北上廣深，這四個城市仍然按照3%交納契税)。

2、增值税及附加税：一般情況下增值税的税率為5%，如果是個人出售的房屋產權證時間不足2年，需要全額繳納增值税;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照差額5%徵收增值税;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免徵增值税。

3、個人所得税：個人所得税按規定也是有賣方繳納，但實際多由買方繳納的。個人所得税計算方法有兩種。一種是交易差額的20%，其中差額=計税價格-原值-相關税費-合理費用，第二種比較簡單，計税價格×1%。個人所得税較多，但是如果符合一定條件，可以減免：那就是符合滿五唯一，免徵個人所得税。

4、中介費：大部分購房者交易二手房的時候會通過中介進行，但是用到中介就需要支付中介費用，市場上經紀公司收取的中介費用多是1~3%。如果購房者想要節省這筆費用，也可以選擇自行交易，只不過流程較為複雜。

5、其他費用：在二手房税費中，契税、增值税、個人所得税、中介費是費用較多的部分，但除此之外還有一些特殊房產需要交納的費用以及其他小額的費用，需要購房者根據情況來準備。

(1)交易手續費：交易手續費一般買賣雙方都需要交納，在大部分城市收費標準都是2、3元/平米。

(2)產權登記費：產權登記費由買方交納，住宅為80元/套，非住宅550元/套。

(3)土地增值税/土地出讓金：非住宅類二次交易需要支付土地增值税，房改房等特殊類型房屋二次交易時需交納土地出讓金，具體標準以所在地規定為準。