買法拍房子要注意什麼

儘可能詳細瞭解法拍房的情況購房者在拍賣房產前，務必對房產的現實狀況做一個詳細全面的瞭解，即前期的摸底工作要紮實。另外，還要多調查，多跑腿，儘量競買自己熟悉的房子。

先識別“輪封”房對於拍賣房源最好先去拍賣公司、檔案中心或者國土局瞭解清楚。

比如，究竟有多少個法院查封?如果有多個法院查封同一套房子，行業內將其稱之為“輪封”。而競得“輪封”的法拍房，即便銀行可如期放款，但是由於有多個債權人，就會一時間難以分配。

這樣一來，未來產權過户的風險就會非常大，而且拖的時間也長。注意其餘增加的費用，做好衡量建議大家在即使看過評估報告的情況下，也要去調查更多的房屋詳情。

要關注標的物，要注意除購房成本後增加的相關費用，比如是否存在未到期的租約?是否存在物業管理費、水電煤氣費、有線電視收視費等欠費情況。

確保資金到位，不然會浪費保證金對自身財務狀況一定要有一個很好的瞭解。比如在房產拍賣成交後通常是需要一次性付款的，即使可以貸款也是要將很多成本計算在內的，如果貸款一旦無法獲得或者貸款延期發放的情況下，則有可能會產生其他問題。

在法拍房競拍正式開啟之前，法院會通過既定的網拍平台發佈拍賣公告，公告時間長短取決於拍賣財產類型。按照法律規定，拍賣動產，應當在拍賣15天前公告;拍賣不動產或其他財產權，應當在拍賣30天前公告。

因此，競買人蔘與網絡司法拍賣應從以下步驟開始：首先，法院在查封債務人房產之後，會由法院委託專門的評估機構，給出一個房屋評估價格，一般來説這個評估價格就是起拍價格，要低於市場兩三成。其次，法院會將法拍房源信息掛到競拍平台，例如人民法院訴訟資產網，淘寶司法拍賣網，京東司法拍賣網、公拍網等平台，並在平台上面放出競拍房源的相關信息，其中包括地址、權屬、居住情況等。

競拍公告發出之後，競拍人一定要詳細閲讀競拍公告。減少因對信息瞭解不足，而造成競拍人對競拍財產造成的錯誤判斷。

隨後，就是競拍人確定要參與競拍之後要交納的保證金了。在競拍程序結束之前，競拍人需要以實名成功給交納保證金，才能取得競拍資格。

一般情況下，不交納保證金，將無法參與競拍，例外情況是，執行申請人蔘與競拍的，可以不交納保證金，但是債權數額小於保證金數額的，則需要按照差額部分交齊保證金。因此，即使是法院確認的具有優先購買權的競拍人，只要不是申請執行人，均需繳納保證金才能參與競拍。

保證金一般是法拍房起拍價格的10%-15%，大多都收取10%。

競拍時間不得少於24小時，而且網絡司法拍賣統一採取從起拍價格開始，逐漸遞增的方式出價，每次出價必須是整倍數。如果競價結束前5分鐘，沒認出價，最後出價即為成交價格，如果競拍結束前5分鐘有人出價，競價時間自該出價時間順延5分鐘。

競拍人的出價時間已進入網絡司法拍賣平台服務系統的時間為準。要注意的是，網絡司法拍賣並不限制參與競拍的人數，也就是説即使只有一個人報名參與，只要在其競價期間以不低於起拍價的價格至少出價一次，競拍就會成功。

法拍房按照規定可以拍賣三次，若第一次流拍，則第二次起拍價會降到第一次的80%~90%，第二次流拍，則第三次的起拍價格將會繼續降到第二次的80%~90%。若是三次均“流拍”，法院則會以更低的折扣進行“變賣”，屆時價格會更低。

所以一般法拍房的成交價格都會比市場價低。競拍成交之後，競拍人就可以拿着成交確認書，在法院規定的時間內，將尾款轉入法院規定的賬户當中。

之後由法院出具司法裁定書、解封、審税、過户，競拍人拿房產證。

如果拍賣成交，除了成功拍得房產的競拍人的保證金會直接算入房款，其餘競拍人不論出價與否，保證金都將於24小時內退回原賬户中。

如果流拍，法院應在30天內在統一平台再次啟動拍賣。

法律規定，第二次拍賣可以在第一次起拍價的20%範圍內確定起拍價的降價幅度。

拍賣財產的交付和過户。

拍賣成交後，網絡司法拍賣平台將通過系統自動生成確認書並公示。

根據法律規定，拍賣財產的所有權自拍賣成交裁定書送達買受人時才轉移。