買商業公寓算首套房子嗎

買商業公寓不算首套房子，商業公寓的產權性質商業的，在限購範圍，也不在買房貸款限制範圍。另外，商業公寓屬於商業地產，在貸款的時候只能申請商業貸款，且首付比例需要支付5成以上，貸款年限最長10年。

1、地段

公寓對地段的要求比住宅更高，住宅只要周邊生活配套齊全，不一定非要佔據核心位置。公寓不要求很多的生活配套，但一定要是核心地段(或規劃未來是核心地段)，必須有地鐵，要臨主幹道，周邊商業氛圍好，人流密集處。

2、建築設施

建築標準高，最好是類高檔寫字樓標準。不要怕得房率，商業一般得房率越高越低端。

3、租金回報率

還是那句話，不要看房價，看租金。租金可以參考當下公寓項目周邊租金，最長15年內可以回本，才可以考慮。不要迷戀銷售所説，租金每年都會增長，這個租金要細分析起來又可以寫一篇了，只能説大概率租金會長期穩定。

4、物業管理

這個非常重要，不要害怕物業費貴，反正租出去也不是你出，一分價錢一分服務，好的物業管理對公寓的後期租金收益影響巨大。對要買的項目，是哪個物業公司管理要着重考察。

缺點：

1、產權年限短。由於公寓房所在的土地性質大多都是屬於商業性質，所以公寓房的產權年限就要比普通住宅短很多，由於土地不是私有的，而是國家的，開發商只是租用了一定年限的土地來修建房子。普通住宅的產權年限是70年，而商業性質的公寓房產權年限只有40年，即便是有50年的，但是也比普通住宅產權年限短。

2、高税費轉手交易難。如果購房者購買公寓房之後想要轉手的話是比較困難的，因為二手住宅再轉讓的時候是免徵土地增值税的，但是商用公寓房不能免徵，土地增值税的徵收一般按照土地增值額的高低實行。增值税在房產交易中所佔的比例比較大，因此税費也比較高，除此之外還需要按照物業交易中價來增收5.5%的營業税，各項税費加起來購房成本就比較高了。

3、房貸利率高年限短。雖然公寓房不受限購限貸政策的影響，但是由於公寓房是屬於商業性質的，物業在申請貸款的時候只能獲批最高五成最長十年的貸款期限，而且不能申請公積金貸款的方式來購買，商業性質的項目貸款利率為基準利率的1.1至1.3倍，而住宅貸款利率最多上浮1.1倍。

4、成活成本高。公寓房和住宅相比生活成本也會比較高，如果購房者購買房屋之後需要長期居住的話，那麼就需要計算到生活成本的費用，因為公寓房的水電費及物管費是按照商業標準來收取的，相比普通住宅的水電費收取標準要高很多。

優點：

1、房子面積小、總價低。公寓房也是存在優點的，很多購房者都是由於考慮到公寓房的面積小，總價低，因此才會選擇購買公寓房，這對於剛參加工作不久的年輕人來説，購買公寓房的購房壓力會比較小。即便日後需要改善性置業，也可以把公寓房出租或者轉手賣掉。

2、生活便利。公寓房所在地段大多都是位於交通便利的商業圈，距離輕軌站和公交車站比較近，因此這對於處在創業階段還沒有自己代步車的人羣來説，購買公寓房不管是上班還是出行都會比較方便。