商品房銷售應該具備哪些條件

1、進行商品房銷售的企業是具有法定性和特殊性的，出賣人只能是具有法定資格的房地產開發企業。在各種條件中為重要的是要求房地產開發商已經取得房地產權證書，這是商品房銷售的必要前提，消費者在購買房屋時一定要查驗開發商是否已經取得房地產權證。“五證”是指房地產開發企業銷售商品房應具備的基本的五項條件。

2、商品房銷售的主體必須是具有獨立企業法人資格，取得房地產開發主管部門審核批發的資質證書的房地產開發企業。出售商品房需要取得合法的土地使用權並依法繳納全部的土地出讓金，取得土地使用權證書。商品房建設完成並竣工，或者即使尚未建成但符合法律規定的特定條件。要取得驗收合格證書。還必須經過建設管理部門的審核。

3、當交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用證；或者持有建設工程規劃許可證和施工許可證；並且能按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達工程總的25％以上，並已確定工程進度和竣工日期。只有達到上述的條件才有資格可以申請商品房銷售許可證。

1、房子質量疑問

一般質量疑問包含裂縫、脱皮、空鼓、漏水、漏電等。因質量不符合合同約好或房子一般質量有疑問，買房人可以回絕承受，由出賣方承當修理、替換、重做與賠償丟失職責，逾期交給的，應當付出延期實行違約金。交給後質量疑問發作或廕庇瑕疵露出的，出賣方應當承當保修職責，回絕修正或許在合理期限內延遲修正的，依據《關於審理商品房買賣合同膠葛案件適用法律若干疑問的解説》第13條，買房人可以自行修正或許託付他人修正，修正費用及修正時期形成的別的丟失由出賣方承當。

2、商品房銷售糾紛之房子延期交付

出賣方拖延交給房子，在催告後三個月的合理期限內仍未實行的，買房人可以懇求解除合同，並要求出賣方承當付出違約金、賠償丟失等違約職責，但當事人還有約好的在外。“當事人還有約好”本質是出賣人事前在買賣合同中約好的答應拖延交房事由，該事由建立將革除出賣人的逾期交房的違約職責，故其合法性與公平性將變成爭議焦點。出賣方一般會將不可抗力、政府做法、社會事情、惡劣氣候、技術難題等作為免責事由。

3、商品房銷售糾紛之交納税費糾紛

出賣方經常將交納或代收有關税費作為交房條件，買房人則持相反定見。對此應當具體分析：１、合同約好由出賣方代為過户手續的，買房人必需交納必需辦證費用，包含契税、印花税、產權登記費、證件工本費、測繪費、公共維修基金。如無此約好，由買房人請求辦證，直接交納税費；２、水、電、氣、暖、有線、寬帶的建造費與開通費，買房人是不是必需交納應當思考：出賣方是不是事前許諾必需供給；該費用是不是列入項目開發成本；該費用是不是計算在銷售價格中；３、買房人必需交物業管理費，但出賣方或物業管理公司不得以交費作為交房的條件。