別墅和公寓的區別

別墅屬於改善型住宅，也是住宅的一種，擁有70年產權，可以落户。而公寓不限購，但是不能落户，另外公寓公建的一般只有40年產權。另一個區別就是面積，這個區別是顯而易見的，別墅建造面積肯定遠遠高於公寓。

1.不限購不限貸

在絕大部分城市，公寓是不限購，相比起住宅動不動就限購，公寓極大地滿足了很多房屋投資人的需求，而且公寓不佔用購房名額，至於貸款，公寓首付不管第幾套都是至少5成。

2.價格便宜

同一區域，類似條件下，公寓的價格通常只有住宅的一半。

3. 商住兩用

很多公寓是商住兩用，除了可以居住，還可以註冊公司，做辦公室等。

1、土地使用年限短

商業性質的公寓土地使用性質上大多屬於“商場”、寫字樓或酒店性質。這類商用公寓的土地使用年限只有40至50年不等;而住宅性質用地的使用期限為70年。請注意：土地使用期限都是從開發商拿地開始算起的，而不是你收樓的日子算起的，所以你實際得到的使用期限更短。

2、不能落户，無學位

購買商用公寓是不能入户的。雖然不少商用公寓地處市中心，附近還有名校，但因不能落户也無法入讀附近的學校。

3、銀行貸款利率高，年限短

雖然商用公寓不受住宅限購令、限貸令影響，但因為是商用性質物業，只能獲批最高五成、最長10年期的貸款。而普通住宅可獲最長30年、最高七成的貸款。

而且，公寓不能申請利率較低的公積金房貸。目前，商用公寓貸款利率一般為基準利率的1.1倍-1.3倍，而住宅貸款利率多是上浮1.05-1.1倍。(各城市/各銀行會有少許差異，但是同等條件下，公寓的貸款利率肯定更高)。

4、管理費、水電費更貴

商業公寓的水電費、管理費比普鬆住宅貴很多。很多公寓是不可以明火煮食的，對家庭而言也是相當不方便。比如城市商業用水收費標準為4.11元/立方米，用電收費標準為0.9885元/度，而住宅物業的用水加污水處理費收費標準為2.22元/立方米，用電收費標準僅為0.61元/度。

5、高税費，轉手交易難

商業公寓最大的弊端是，買賣的税費很高，導致很難轉手。根據政策，住宅二手交易滿2年可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。公寓的土地增值税的徵收一般按出讓土地增值 額的高低實行四級超率累進税率，即按增值額的高低，對增值部分徵收30%-60%的税費。

此外，商業公寓還需按物業交易總價徵收5.5%的營業税。公寓各項税費加起來，通常達到物業交易總價的10%-14%。而普通住宅的二手交易通常各項税費加起來只有3%左右。