物業費如何催繳

1、物業費收取之前提前在小區醒目處粘貼物業費收取温馨提示，提前告知小區各位業主、租户將收取物業費，物業費收費標準等，讓業主、租户有個心理準備;

2、先了解小區業主的入住、裝修等情況，制定催費計劃，針對情況對症下藥;先催收已經裝修入住業主的物業費，再催收未入住業主的物業費;

3、與小區業主處好關係，日常工作注意禮貌禮節，業主需要幫助的主動伸出援助之手，業主室內工程遺留問題等訴求第一時間聯繫處理，及時進行業主回訪，熱情接待每一位業主，進行業主入住拜訪，還有就是保持微笑很重要;

4、在與業主的溝通交流過程中分析業主的心態，摸石頭過河，對待不同業主使用不同方法，注意説話技巧，業主不明白的問題耐心進行解釋;最重要一點，心態很重要，不能因為業主幾句反駁的話而使自己失去理智，加大了物業費的催收難度;

5、採取上門催收、電話催收、短信催收方式相結合，每次進行催收都要在筆記本上做好催收紀錄，根據與業主的對話內容調整催收策略;

6、熟悉物業服務協議內容以及物業管理相關的法律法規，如《物業管理條例》、《物業管理收費管理辦法》、《物權法》、最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》以及地方頒佈的一些相關法規，與業主溝通時才能有話可説;

7、熟記各類户型物業費情況，業主問起能第一時間進行回答，面對少數業主的刁難，不卑不亢。

1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費：指人員的費用，包括基本工資，按規定提取的福利費、加班費和服裝費，不包括管理、服務人員的獎金(獎金是根據經濟效益從盈利中提取的)。

2、公共設施、設備日常運行維修及保養費。這些費用按國家和地方政府的現行規定和標準分別向產權人和使用人另行收取。

3、綠化管理費：指小區環境綠化的養護費用。包括：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費。

4、清潔衞生費：包括清潔工具、勞保用品、衞生防疫殺毒費、化糞池清掏費、垃圾外運費和清潔環衞所需之其他費用。

5、保安費：對封閉式小區公共秩序的維持費用。不是封閉式小區不能收保安費。包括：保安器材裝備費(保安系統、保安器材等);保安人員人身保險費(如每年投保2萬元人身意外傷害險，保險費率為4‰);保安用房及保安人員住房租金(如保安用房按每人8平方米計算，住房月租金為8元/平方米)。

6、辦公費：交通費(車輛及保險維護費用)、通訊費、低值易耗辦公用品費、書報費、廣告宣傳社區文化費、辦公用房租金(含水電費)、其他雜項等。

7、物業管理企業固定資產折舊率：固定資產包括：交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、其他設備等。固定資產平均折舊年限一般為5年。