拆遷量房子需要注意什麼

拆遷量房建議自已先量一下心中有個數。量房其實沒有什麼技巧，但也要了解一些基本的測量方法。平房容易搞錯面積的主要是過道，有柱或沒柱的走廊、出檐、雨蓬等。你可以找個房屋測量規範標準，學習一下，然後照着量，面積大致會和你的房地產證上的面積一樣的。

一、注意房屋徵收補償決定前法定程序：

房屋拆遷是國家建設、城市改造、房地產開發等，經政府有關主管部門批准，由建設單位對建設用地上的房屋及其附屬物進行拆除，對房屋的所有者或使用者進行遷移安置並給予一定補償的行為。根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》有關規定，作出徵收補償決定前必須遵照以下程序進行。

1、首先，徵收方應當公佈徵收補償方案並徵求羣眾意見，徵收補償方案的內容一般包括房屋徵收的補償方式和補償標準，比如房屋的補償價格、裝修費、搬遷費、過渡費，以及安置房的地點、貨幣補償的支付期限、搬遷期限等內容，徵求意見的期限不少於30日。

2、其次，就是作出房屋徵收決定，徵收決定的內容包括徵收主體、徵收部門、徵收實施單位、徵收範圍、徵收補償方案以及行政複議、行政訴訟的權利。需要注意的是，徵收決定的行政相對人是全體被徵收人，徵收補償決定的行政相對人則是具體的某個被徵收人，大家不要混淆。

3、最後，在徵收決定作出後，徵收方會安排評估機構對被徵收範圍內的房屋價值進行評估，評估人員會進入被徵收人家中進行入户評估，並最終形成整體評估報告和分户評估報告，然後徵收方要向被徵收人送達評估報告，如果對房屋的評估價格有爭議，可以提出異議並通過申請複核評估和專家鑑定來爭取解決糾紛。

二、注意拆遷補償安置合同條款的主要內容

1、拆遷當事人及基本情況。當事人包括：①拆遷人：是取得房屋拆遷許可證的單位。②被拆遷人：是被拆遷房屋的所有人，即對被拆遷房屋擁有所有權的自然人或法人。③房屋承租人：是與被拆遷人簽有房屋租賃合同的房屋使用人，在租賃關係沒有解除且房屋所有人不能對房屋承租人進行合理安置的情況下，拆遷人應與被拆遷人、承租人一起簽訂拆遷補償安置協議，並對房屋承租人進行安置。

2、拆除房屋的有關情況。包括座落地點、結構、樓層、面積、質量、間數以及附屬設施等。

3、補償方式、補償金額和補償時間。補償方式分為貨幣補償和房屋產權調換。貨幣補償，應根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以市場評估價格確定。產權調換，應按被拆遷房屋和調換房屋各自的房地產市場評估價格計算，結清產權調換的差價。

注意以下兩種情況，不得選擇補償方式：①拆遷非公益性房屋的附屬物，不作產權調換，只給予貨幣補償;②拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃合同不能達成協議且被拆遷人不能對承租人進行安置的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換，產權調換後的房屋由原房屋承租人繼續承租。補償時間，一般應在拆遷前一次性補償。

4、房屋估價。房屋評估機構的選擇，應由拆遷人和被拆遷人共同選定，如未達成一致意見，則由雙方各提出一至兩家評估機構，抽籤決定。評估費用一般由拆遷人承擔。如雙方就價格協商一致，也可以不進行評估。

5、拆遷安置辦法。安置是針對被拆遷的承租人的，在被拆遷人不能與房屋承租人解除租賃關係且不能對承租人進行安置的情況下，拆遷人應當對承租人進行安置，可以支付臨時安置補助費，也可以提供週轉房。

6、搬遷補助費、臨時安置補助費、停業補償費的支付。拆遷應當對被拆遷人或者房屋承租人支付補助費，在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費。因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當的停業補償費。

7、搬遷期限和過渡期限。搬遷期限是被拆遷人和房屋承租人自行搬遷的時間界限。過渡期限是指在實行產權調換補償形式下，拆遷提供適宜入住的調換房屋的時間界限，是來約束拆遷人的。

8、違約責任。拆遷人的違約責任，主要有不能按時支付補償款和超過過渡期限提供產權調換房屋的責任，承擔責任的方式是支付一定數量的違約金。被拆遷人的違約責任，主要是不搬遷和騰退週轉房的責任，承擔責任的方式是被強制搬遷。

三、注意拆遷安置中的特殊情況的解決方法

1、產權不明確的房屋拆遷補償問題

產權不明確的房屋是房屋的產權歸屬有爭議或不能確定產權所有人的房屋。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定，被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。

2、共有房屋的拆遷補償安置問題

全體共有人要求對共有房屋實行產權調換的，應予准許，產權調換的房屋和被拆遷房屋的差價，應由全體共有人承擔。對不可分割的共有房屋，部分共有人要求產權調換，部分共有人要求貨幣補償的，應給予貨幣補償。

3、設有抵押權的房屋拆遷補償問題

《擔保法》第58條規定，抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第80條規定，在抵押物滅失、毀損或者被徵用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。在實行產權調換補償時，由於調換房屋是特定物，抵押權可以延伸，抵押權人與抵押人不需要就調換的房屋再簽訂抵押合同，也不需再辦理登記，可以優先受償。實行貨幣補償的因貨幣是種類物，抵押權人應申請法院採取適當保全措施。

4、在產權調換中對被拆遷人的特別保護措施

最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規定：拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

5、臨時建築和違章建築的拆遷補償問題

臨時建築是由規劃部門批准建設短期內臨時使用的建築，但不發產權證。臨時建築有嚴格的使用年限，拆除超過使用年限的臨時建築不予補償;未超過批准使用年限的，應給予適當補償。補償的標準可以參照該建築剩餘年限的租金計算。拆除違章建築一律不予補償。