房地產中介怎麼找房源和客户

1、緣故法：以前的同學、以前同事、同梯、朋友、鄰居、親戚、長輩等這些都有一定的交情，重點是你要讓他們對你有信心，認同你對工作的執着，讓大家知道你在哪家中介，並且知道你做的不錯，並且請親友介紹。

2、商圈精耕：商圈耕耘是最省時、最有效、最直接的方法，商圈耕耘也可以提升知名度與信用度，以便增加對附近社區的成交率，如果做好商圈耕耘，市場的佔有率自然提高，讓開發房源不絕，也讓你保有地區優勢。

3、陌生拜訪：很多經紀人員會害怕陌生拜訪、其實這是最好玩、最有趣的一項方法，你隨時可能有意想不到的幸運。

4、電話拜訪：電話開發的祕訣有：介紹優質案件為名，分享附近便宜超值好屋，買賣雙邊客户一起抓;直接詢問是不是有房子要賣，注意自己的口氣要温和有禮貌。

5、網絡開發：網絡上有太多的資源，現在通過手機APP、微信公眾號等等就可以獲取房源和客户。經紀人最常用的安居客、房天下客户端，通過發佈一些房源吸引客户;趕集等分類網站的個人頁面尋找客户和房源;芝麻找房平台客户根據經紀人信譽等級，主動聯繫經紀人等等。

6、名冊：有商業公會、商業活動等等各種名冊…。

7、布點：平常要經營社區管理員、鄰里長、宗親會幹部、小商店、美容院，偶而送個禮物，但是儘量挑她們空閒的時候。

8、消費場所：例如吃早餐、買衣服發一張名片等等。

9、形象廣告：線下以承租的方式設立社區定點個人形象廣告，這點目前還很少有個人在做;線上安居客、房天下等個人店鋪展示，芝麻找房平台個人信用頁面展示等等。

10、宣傳單頁：社區散發宣傳單頁，有塞信箱DM，張貼告示，在信箱上，要注意文章內容是否吸引有買房賣房需求者來看，千萬記得要注意人、事、時、地、物是否明確。

11、公司過期房源：可以同事之間相互交流過期無法經營之的過期房源，注意一定要讚揚前手經紀人員的努力與辛勞，要認同，不要打壓，因為打壓前手也會傷了自己。

12、老客户介紹：經營舊客户比新客户容易的太多了(已成交之舊客户、已委託之客户)可以平常寄生日卡片、年節賀卡，保持聯繫，請他們介紹客給你委託。

13、銀行催收人員：一些銀行都有屬於自己針對繳款不正常客户的催收專員，可以經營他們，建立長期合作的關係，創造雙贏。

14、法拍資訊：利用有資訊可以提供房源的網站。

15、建築商拜訪：培養維護良好的顧客關係，因為很多建築商手上或多或少都有餘屋，你可以雙向經營。

16、各種專業人員：社會專業人士的經營(有錢人的人脈經營)，透過他們會幫助你成功，幫助你創造業績。

(一)供與訂立合同有關的真實情況的責任

房屋中介最重要的責任就是提供與訂立合同有關的真實情況。房產中介提供的服務包括諮詢和居間服務，簽訂居間合同。居間合同是居間人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。

房產中介在提供居間服務時，應當向委託人披露的重要事實有：

1、房屋的權屬情況;

2、房屋的抵押、典當等權利限制信息;

3、預告登記、異議登記等登記信息;

4、出售人與買受人的姓名、身份證號等基本信息。

由於居間人提供的信息是委託人簽訂合同的重要依據，因此居間人應當如實向委託人報告相關事項，如果居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求委託人支付報酬並應當承擔損害賠償責任。司法實踐中中介公司訴委託人要求支付中介費的，法院認為“中介公司作為具有房地產居間專業知識和經驗的機構，理當恪守守執業規則，對委託事項進行必要的調查、核實，儘可能地掌握更多的情況，據實、公正地向委託人報告，以促成合同成立，從而獲得報酬，如果由於中介公司未核實權屬情況和抵押情況，造成委託人解除合同的，無權要求委託人支付中介費，一般會駁回中介公司的訴訟請求。由此可見法院認為中介如實披露信息是一項非常重要的義務。

對真實情況的兩個認識上的誤區：

1、中介應當僅在其自身能力範圍內提供真實信息。比如，中介公司可要求出售方提供產證原件以便和複印件核對，也應當到房產交易中心瞭解房屋的權利情況，但如果出售方偽造了權利人的身份證和產權證進行交易而造成買受方的損失，則買受方不能認為中介方提供了虛假信息。因為在通常情況下，中介難以對偽造的證件進行判斷，這超出了其能力範圍，中介對其提供的信息並非是一種保證責任，而是一種謹慎、勤勉的責任，盡到合理的注意則可。

2、中介對他人的信用沒有保證義務。中介只是中間人，與委託人簽訂合同的是中介居間介紹的第三人，第三人在履行合同過程中如果實施了違約行為，中介不承擔責任。

(二)故意隱瞞重要事實或提供虛假情況時的賠償

正如上文所述的，如果中介故意隱瞞了真實信息或故意提供了虛假信息，比如明知出售方不是產權人本人，也不是合法的代理人，就介紹給買受人，從而造成買受人的損失的，中介應當承擔賠償責任。

(三)未完成全部委託事項時的責任

如果居間協議中約定按成交價1%支付中介費的，中介提供的服務應當包括以下內容：

1、權籍調查：向房地產交易中心調查、徵詢所交易房屋權利的來源、現狀、有無抵押、有無權利限制等，做好書面記錄;調查、徵詢涉及權利人的處分要求和條件;核實處分資格、權利人和相關人的身份及權利等。

2、使用狀況調查：收集、調查、徵詢房屋座落環境、使用年限、有否隱瞞缺陷、房屋內的頂、牆、地、門、窗及設備等是否需要檢測或修復，設備轉讓價格及有關費用的結清情況等;向物業管理單位查詢有無租賃、違章搭建、相鄰關係侵權，以及維修基金的繳納和使用情況等。

3、行情調查：收集、調查、徵詢買賣價格的行情比較、税費結算、房屋户型比較、買賣雙方的心理價格比較、有關政策變動的影響等;進行各種形式的信息發佈活動等。

4、確定成交意向，訂立交易合同：陪同雙方當事人實地踏勘房屋、設備、環境;約定洽談時間、溝通買賣雙方的成交意向;出示和認定權籍資料、確定當事人身份等;為成交雙方選擇合同文本，進行簽約指導、見證，如實告知成交雙方買賣合同的約定條款和注意事項、履行方式、支付房款的方式等。

5、辦理產權過户：雙方當事人過户手續資料收集、報告、確認、確權時間約定，代收代付應由客户支付的税、費，完成所有交易過户、户口遷移、房屋入住手續。

多數房產中介提供的居間合同中都約定委託人應當在簽訂正式買賣合同之日支付房屋總價1%的中介費，但有時簽訂了正式合同後由於一方違約或者其它原因並不繼續履行下去，因此中介並不會完成以上第4項服務內容，在這種情況下，中介不僅不能所要報酬而且應當退還部分中介費,而且委託人也不能要求賠償。