公寓是不是沒有房產證

公寓是有房產證的，只要是合法的公寓都有房產證，商業性質的和住宅性質的都是，只要可以進行房產登記、符合登記條件的房產都是可以辦理房產證的。如果是沒有房產證的公寓是不能買的，沒有房產證的公寓風險太高，很多有可能錢財兩失。

1、土地使用年限短

比起住宅，商業性質的公寓土地使用性質上大多屬於“商場”、寫字樓或酒店性質。相比住宅性質用地使用年限有70年，這類商用公寓因類別不同，所以土地使用年限僅為40至50年不等，並且商用公寓土地年限到期後需補高額地價才能繼續使用。

2、高税費轉手交易難

根據政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的徵收一般按出讓土地增值額的高低實行四級超率累進税率，即按增值額的高低，對增值部分徵收30%只60%的税費。此外，還需按物業交易總價徵收5.5%的營業税，各項税費加起來，通常達到物業交易總價的10%至14%。

3、房貸利率高年限短

雖然商用公寓不受住宅限購令、限貸令影響，但因為是商用性質物業，只能獲批最高五成、最長10年期的貸款，而且不能申請利率較低的公積金房貸。目前，商用項目貸款利率一般為基準利率的1.1倍至1.3倍，而住宅貸款利率多是上浮1.1倍，比起住宅來説，公寓的利息支出就高了很多，也就不划算了。

4、管理費水電費更貴

公寓比住宅來説，管理費和水電費都會高出很多，因為公寓是按照商業水電費的標準來收取的。比如如果住宅物業的用水加污水處理費收費標準為2元/立方米，商業物業用水的收費標準就會達到為4元/立方米;住宅的用電收費標準為0.5元/度，公寓的用電收費標準就可能會是1元/度。

5、不能入户沒有學位

購買商用公寓是不能入户的，雖然不少商用公寓地處市中心，附近還有名校，但因不能落户也無法入讀學校，這對一向以名校學位優勢備受市場寵愛的老城區物業來説，其後期升值潛力將大打折扣。