房產三道紅線是2023年試行嗎

房產三道紅線不是2023年試行，實際上已經在2021開始在全行業全面執行，併力爭讓房企在三年內完成降負債的目標。房地產三道紅線即剔除預收款項後資產負債率不超過70%、淨負債率不超過100%、現金短債比大於1。

紅線一：剔除預收款的資產負債率不得大於70%;

紅線二：淨負債率不得大於100%;

紅線三：現金短債比不得小於1倍。

根據“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋：

紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債;

橙色檔：如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%;

黃色檔：碰到一條線，負債年增速不得超過10%;

綠色檔：三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。

這是監管部門第一次明確了房企舉債的標準。以往收緊房企融資，都是模糊化的，也是有漏洞可鑽的;但是有了這三道明確的紅線標準，漏洞幾乎被徹底堵上。不僅控制信用債，還要對信託、資管產品和海外融資，進行全方位的監管。

1、防範房企融資危機，控制金融系統風險。

最近兩年已經有一大批房企爆出資金危機，其中不乏千億房企的身影，個別企業已經出現了債務違約的情況。從管理層的視角看，由於房地產行業的金融屬性近年已經被空前強化，所以大房企在經營上的問題已經影響到了金融系統安全和穩定。如果倒下一家大房企，可能影響一批銀行，造成一堆壞賬，甚至引發多米諾骨牌效應。風險之前其實就已經出現過，而現在似乎要把防範機制進行前置。避免出了問題再處理，爭取通過控制負債率降低風險發生的可能性。

2、降低房地產業規模，騰出資源發展其他領域。

房地產行業在我國已經發展到了空前的規模，年銷售額近16萬億元，去年佔全國GDP總額100萬億的16%。一則這麼龐大的市場已經接近頂部，需要提前規劃其他替代增長點，這就需要對資源進行引導，減少房地產行業對社會總體資源的佔用。二則這麼大規模的市場，每年大量的盈餘怎麼分流也是重點。全部資金重新都回流房地產市場，勢必造成地價、房價、收益的不斷相互推高效應。這種相互推動到達一定程度就會造成“惡性循環”。目前已經有點苗頭，所以現在出手已經不算未雨綢繆了。

3、間接控地價。

過去的各地方人為設定土地拍賣價格上限政策，這對控地價其實是毫無意義的。表面的“封頂價”既不能有效降低土地成本，也不能降温土地市場，更不能抑制房企拿地的衝動。而單純的收緊資金進入房地產領域的政策，其效果也在減弱，因為原有的監管方式正被房企以各種“擦邊球”逐漸突破。而“高槓杆”發展模式目前仍被不少房企所採用。對房企而言，高槓杆發展一則可以實現跨越式發展;二則負債規模足夠大，反而足夠安全(債主不敢討債過緊)。面對不斷加槓桿的衝動，最高管理層這幾年一直在嘗試不同的應對方法。

4、把房地產行業往製造業、服務業方向改造，降低其金融屬性。

話説房地產業其實就是金融業，最終大房企都在玩資本遊戲，產品和服務都只是外衣，並非核心競爭力的構成。不但對房地產行業而言是這樣，對於當下中國的每個家庭而言也是這樣。據統計，目前我國家庭財富7成以上集中在不動產上。賺錢就是為了買房投資，已經成為大多數高淨值家庭最重要的沉澱財富的方式，甚至是整個家庭生活運作的基本推力。而對房地產融資的強力監管，目的是降低其過大的金融屬性，目的是把房地產企業往製造業和服務業方向進行改造。