房屋哪些部分是不能保修的

1、因使用不當或者第三方造成的質量缺陷：這條規定的內容並不難理解，尤其是在裝修中經常發生這個問題，比如説私自變動建築主體和承重結構，擴大承重牆上原有的門窗設計，拆除連接陽台的磚、混凝土牆體等等，這些行為在裝修中並不少見。

2、不可抗力造成的質量缺陷：不可抗力也不難理解，像地震、水災、大風等自然災害，都屬於不可抗力的範疇，發生這類問題時，房屋不在保修範圍內。

房屋的保修期與一般商品的保修期不同，不可以簡單地定為購買後的1年、2年或5年，且期房交付時的保修期與現房的保修期很可能會有時間差，購房者往往對此一知半解。房地產商(即開發商)雖然對購房人負有保修責任，但實際真正承擔保修工作的卻是建設工程承包單位，保修期是以建設工程承包單位對房地產商承諾的時間為基礎的。

國務院的《建築工程質量管理條例》第四十條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

1、基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。

2、屋面防水工程、有防水要求的衞生間、房間和外牆面的防滲漏期為5年。

3、供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期。

4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。