哪些情況無法辦理登記不動產權

1.違反法律、行政法規規定的，如土地違法違規行為尚未處理或正在處理的;

2.未按合同約定付清全部土地價款的;

3.按土地價款繳納比例分割申請登記的;

4.申請登記的土地權利超過規定期限的;

5.無合法用地批准等土地登記申請要件的;

6.對經營性用地沒有按招標拍賣掛牌等方式出讓的;

7.協議出讓地價低於出讓底價的;

8.違反規劃改變土地用途的;

9.未辦理土地使用權登記而設定抵押的;

10.異議登記期間未經異議登記權利人同意，申請辦理抵押登記的;

11.查封登記解除前申請辦理抵押登記等。

12.存在尚未解決的權屬爭議的，對有權屬爭議的土地，應該在依法解決爭議之後進行登記。申請登記的不動產權利超過規定期限的，包括超過耕地、草地、林地等土地承包經營權的期限;建設用地使用權的期限;海域使用權的期限;地役權的期限;抵押權的期限等。法律、行政法規規定不予登記的其他情形。

1、購房前要認真查驗兩證

(1)購房者籤合同前應查看清楚開發商提供的《國有土地使用證》正本的記事欄中，有無土地被抵押的標註。如果開發商是以部分土地使用權和部分在建工程進行抵押的，購房人應注意查清自己購買的房產是否屬於已抵押的部分。

目前存在的問題是，由於個別開發商未能按期償還銀行貸款，使銀行不願放棄其在開發項目上設置的抵押權，導致購房人無法順利取得《房屋所有權證》。從而使買賣雙方產生不少爭議甚至訴訟。

(2)查驗《商品房預售許可證》，在商品房預售許可證背面印有可銷售範圍，如樓棟、樓層、房號、總共多少平方米等。購房者在購買商品房時，一定要認清商品房的樓牌號是否在銷售許可證的範圍內，如果不在，説明該房屬於超建房屋。

超建房屋是違法的，購買後是無法辦理產權的。

2、簽好《購房合同》

(1)《購房合同》中要有專門條款對房屋產權和房產證相關內容有所約定，不僅要約定具體辦理的期限，還要約定不能按時辦理的處理辦法。如因開發商的責任未能在本款約定期限內取得該商品房所在樓棟的權屬證明的，購房者有權退房。

(2)對於期房，可以根據合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算90日。對於現房，可以根據銷售合同簽訂之日作為起點，計算90日。

(3)退房違約金要明確。

3、將辦理轉移登記的方式、日期做好約定

(1)房屋交付後可以按以下方式辦理轉移登記：雙方共同向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記;購房者自行辦理房屋權屬轉移登記;購房者同意委託第三人向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記。

(2)如因開發商的責任，購房者未能在約定時間內取得房屋所有權證書的，購房者有權退房。購房者退房的，開發商應當退還全部已付款，並向購房者支付違約金。